最近看到了一篇文章，说沈阳某楼盘销售广告上印着售楼人员的名字为我们伟大的思想家、《逍遥游》的作者庄子，很好奇，庄子竟然成了售楼先生，真是觉得荒唐。据记者反映，类似的现象很多，好多的售楼广告都打着明星的招牌，比如赵本山、范伟、张柏芝等等，这些明星都当了一回售楼员。不但现代的明星“售楼了”，而且，古代的张飞、刘备、赵云、武松、孔子都成了售楼先生，房地产策划广告算是让我长了些见识，不过窥探其后面的原因，也可以理解。

    房地产连续多少年就已经成了暴利行业，而且只赚不赔，这已经是大家早已经司空见惯的了，因此，房地产的广告策划师是很赚钱的，一个好的创意策划书就是一笔财富，03年的时候，报纸报道有一个武汉的策划顾问师为一家售楼公司写了一份很成功的策划书，结果，这份策划书竟然卖了5.8万元，对于一个策划师来说真是一笔不小的收入了，可以买一辆小轿车了。

但是，房产策划师这个香馍馍真的就好吃吗？不见得，房产策划师要想出一个好的方案，就要对楼房市场非常熟悉，对买楼的对象有较多的了解，对楼市消费需求有自己的看法，除了这些积累的知识储备以外，还要针对性地作市场调查，少则几周一月多则半年时间。好不容易制定出了一份文案策划书，但是还得过上级的关卡，上级还得过上级的关卡，有一个环节不被接受，整个计划就打水漂了，有时候不是因为策划书不够好，而是领导有自己的想法或者是对某某人更加期待而对你的的策划书不会关注多少，他们心里打什么算盘当然不会跟你说啦，在房产策划这个领域，会有很多的精英跟你竞争，每天还得逼着自己绞尽脑汁去想去构思，给自己制造灵感。假如领导采用了你的方案，不要高兴得太早，你得担当风险，计划不如变化，什么意外都有可能发生，万一不成功，你就成了替罪羊，不但扣工资，还会被领导批评。

创意原则 

无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有创新意念，就不能使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。 

1、   策划意念创新。 

房地产策划创新意念，关系到策划人的基本素质。策划人没有创意，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，在竞争激烈的市场中立足并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。 

2、   策划主题创新。 

主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的“灵魂”。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜， 

3、手法创新。 

房地产策划手法就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。 

整合原则 

为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点： 

1、把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点 

2、整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。 

3、要善于挖掘、发现隐性资源。 

客观原则 

客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点： 

1、实事求是进行策划，不讲大话、空话。 

2、做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性， 

3、在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。 

4、策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。 

定位原则 

所谓“定位”，就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。 

1、房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用；房地 

产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。 

2、把握各项定位内容的功能作用。。 

3、要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。 

可行性原则 

可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。 

1、策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步 

2、方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。 

3、方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。 

全局原则 

全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。 

房地产策划全局原则的主要要求是： 

1、   从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。 

2、从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。 

3、从层次性出发，总揽全局。
4、从动态性出发，注意全局的动态发展。 

人文原则 

人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。在房地产策划中要把握好人文原则 

人文精神包括人口及文化的意识： 

人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想； 

文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。 

应变原则 

所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。 

房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是： 

1、增强动态意识和随机应变观念。 

2、时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。 

3、预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。 

4、及时调整策划目标，修正策划方案。保证策划方案与调整后的策划目标相一致。

什么是房地产项目策划？

一、 策划思维的逻辑起点

1、 策划与策划思维

所谓策划，简言之即策略和谋划，是对未来将要发生的事情所做的当前决策，表现为一种借助脑力进行模拟操作的理性行为，出主意、想 办法、制定实施方案。要解决的是做什么、何时做、谁来做、怎么做的问题。任何一个成功的策划都是策略和谋划高度统一的结果，策略是前提，谋划是关键，策略是“源”，谋划是“流”，无源不成流，有流必有源。策划特别是房地产项目策划其本身具有哪些属性呢？它当具 有资源整合的合理性，实施运作的可控性、可操作性，把握市场不同凡响的准确性和利润最大化的经济性，这些基本元素的有机构成是策划 万变不离其宗的要义，是保证策划质量的根本。策划思维是知识密集型的高级思维，严密性和创造性以及某种意义上的灵感性是其基本的思 维特质。它不同于一般的创作思维，也不同于经营管理思维，不同于经验思维、理论思维、形象思维，而是一种以创造性思维和直觉思维为 精华的多种思维方式融为一体的组合思维。广博的知识，丰富的经验，敏锐的市场触觉，深厚的专业素养是卓越的策划思维的基础。策划思 维的严密性与围棋思维相仿，既要有良好的大局观，又要有精确的计算能力，以权衡得失，判断优劣，明确取舍。策划思维的灵感性与广告 的创意思维相仿，百思不得其“解”，偶然灵光一现，山穷水复之际，瞬间柳暗花明。汽车大王福特创造划时代的“流水作业”，就是因为 在苦思冥想中偶然看到一家肉店三人分工协作的工作情景，突现灵感，受到启发，并加以创造性设计和发挥而形成的。策划思维的特性是由 策划本身决定的。策划人的个性和观念对策划思维有影响，并因此而形成不同的策划风格，概念包装型，产品务实型，多元整合型等均属于 不同主张或不同项目条件下的几种策划风格。 

2、 策划思维的逻辑起点

策划思维之逻辑起点的正确选择，对于策划作业的全过程来说，具有不能忽视的重要意义。就人类思维“概念、判断、推理” 的一般程式 而言，无疑，概念设计是策划思维的逻辑起点。这里所说的概念是指房地产的产品概念，或者说是项目概念，也可称项目理念。广州光大花 的“大榕树下，健康人家”的生态概念；奥林匹克花园“运动就在家门口”的健康概念；碧桂圆“给你一个五星级的家”的身份概念和先办 学校，再建房子的教育概念，以及北京现代城的SOHO概念等都是房地产项目策划概念设计有口皆碑的典范。如果说上述概念设计是从整体规 划的角度进行的，那么，概念设计还存在另外一个单体建筑设计的领域，前者是生活概念，后者是住宅产品概念，前者是宏观的小区概念， 后者是微观的建筑概念。上海康桥半岛的“独院式住宅”、北京现代城的“SOHO”空间，还有所谓的“TOWNHOUSE” “LOFUT” “COSMO”等均为住宅概念设计引领时尚的杰作和代表。一个时期来，沿海城市房地产市场项目策划，在思维模式的横向嫁接方面有许多成 功的探索，受到权威的肯定，媒体的追捧和消费者的广泛认同。房地产与旅游的整合产生了旅游房产概念。产权式酒店，时权式酒店引入旅 游度假类住宅项目，还有周末休闲的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鳌蓝色海岸是这一概念的知名项目。SOHO、E—house是网络与房地产 的嫁接，奥林匹克花园是体育与房地产的嫁接。这些概念是形成有效传播的逻辑起点，是注意力经济求之难得的发展商的产品卖点，消费者 的记忆点，也是目前激烈的房地产市场竞争中营销制胜往往能够取得四量拨千斤之效果的重要诉求因子。当然，这里需要强调的是，概念设 计是策划思维的逻辑起点，决不是项目策划思维的全部，更不是忽视产品品质，一味追求概念包装的项目炒作。品质是概念的依据，概念是 品质的有机附丽，从产品形象价值的方面来说，其实概念也是品质的一部分。当然，这里所说的概念设计有一个前提，那就是市场，根据企 业的具体情况，通过对目标市场宏观和微观的充分的调查分析，在此前提下进行有的放矢的概念设计。不能闭门造车，不能想当然，不能为 了概念而概念，哗众取宠，舍本逐末。有了概念是锦上添花，然而，对于目前居高不下的商品房投诉来说，真正的产品品质才是雪中送炭。 另外，撇开策划对象即项目本身，策划的作业领域或范畴也存在一个概念设计的问题。长期以来，开发商乃至策划人关注的多是既定项目的 策划，即项目策划，而往往忽视了还应该去开展未知项目的策划，即“策划项目”。提出这一观点所想解决的是策划工作、策划组织的设计 问题，没有健全的策划组织构成，不明白策划工作的完整领域，其结果，所带来的不仅仅是策划的遗憾，而实质是企业另一个策划事业空间 的丧失。房地产项目策划，在宏观上可区分为或者说设计为“策划项目”和“项目策划”两个基本概念或范畴，并由此顺理成章地可把它确 立为策划思维的两个基本领域，即“策划项目”思维领域和“项目策划”思维领域。 前者重策略，后者重谋划。根据对房地产市场不间断 的调研分析，结合企业自身的发展战略，策划符合企业发展需要的各类项目，作为项目储备，可称之为软资源储备，与资金、土地、管理、 关系，人、财、物等软硬件物质资源储备（可称之为硬资源储备）进行有机整合，双向对接，确立项目，并进行“项目策划”。当然，这一 过程是双向互动的，即根据项目储备寻找资源，根据已有资源策划项目，两相结合，不可偏废，实现房地产企业两类资源的联动和可持续发 展。房地产市场由初级竞争正逐渐过渡到完全竞争，并将最终走向垄断竞争，房地产商、投资商面对逐渐走向规范、走向秩序、日趋激烈的 市场竞争，在保证硬资源储备的同时，不断加强软资源储备，并根据策划项目和项目策划的需要，调整和健全企业的策划班子，建立符合这 一演变需要的策划运作机制，可以说是十分必要的。相信有远见的发展商将会越来越重视“策划项目”对于企业在优胜劣汰的市场经济法则 面前的重要性，未雨绸缪，捷足先登，方能立于不败之地。