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陈芳
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半年上涨50％，深圳的房地产市场显然已经陷入一种十分危险的境地，众目睽睽之下，政府也被舆论推到风口浪尖。政府在现有约束条件下，很自然地走向了行政调控，该市国土房产局和国家外汇管理局深圳市分局近日联合发出红头文件，限定境外个人在境内工作、学习超过一年才能购买一套自用商品房，而港澳台居民和华侨在深只能购买一套自住房。
姑且不论这一规定是否侵犯了个人——即便是港澳台居民支配自己财产、安排自己经济生活的自由，即便是站在政府的立场来说，这一政策能否如政府所愿，减少需求，抑制房价之疯狂上涨态势，也十分令人怀疑。
当然，深圳虽然最为极端，但房价快速上涨，乃是一个普遍现象。权威数据显示，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，其中，北京房价同比上涨了9.6％。
很多专家把房价快速上涨的原因，归结为房屋供不应求。标准的经济学理论确实是这样解释价格上涨现象的。这种解释也有一定道理，因为，人们都看到，自去年5月份以来，政府对房地产业采取了十分怪异的调控政策。政府对民众宣称调控的目标是稳定房价，但政府却采取了收紧土地供应、清查房地产开发商等等减少供应的措施。反映在数字上，现房和期房供应及土地供应同时减少，房价当然会强劲上涨。
不过，房价上涨与房屋供不应求之间的关系并不是单向的。房屋供不应求固然会推动房价上涨，但同时，房价上涨也造成房屋的供不应求。归根到底，价格不是由客观的市场供需总量决定的，而是由人们对于相关变量的主观认知决定的。这些变量包括供需，但也包括更大范围的因素。
任志强说得确实没有错，不是房地产开发商单方面就可以把房价抬高的，因为，房屋的交易至少从表面上看是自愿进行的，房地产开发商在一天之内数次提高房价，消费者却自愿接受了开发商的报价，甚至出现疯狂抢购的局面。消费者当然不是傻子，他们根据自己所掌握的信息，形成房价将会持续地上涨的预期，且其上涨速度将会超过其他社会投资渠道的平均回报率。因此，只要买到房，哪怕不出租，未来也能稳赚一笔钱。
有了这样的预期，需求就接近于无穷大。所有人每赚到一笔钱，马上就会想到投资于这个最为有利可图的资产上。在这种情况下，任何技术性的供应增加，都根本不足以缓解需求紧张的状况。这个时候，区分所谓的“自住”和“投资”、“投机”是徒劳的。因为，本来通过租房就可以解决居住问题的人，出于利益考虑，也会变成购房者。中国人之所以具有强烈的购买住房冲动，根本的原因正是人们预期房价将会持续地、高速地上涨。不仅可以保证其价值不贬值，更可以获得不菲的投资收益。
因此，政府如果要抑制房价快速上涨，就必须分析，消费者、整个市场为什么会形成房价将会持续地快速上涨的预期？
短期的因素显而易见，比如，在宏观调控措施的大环境下，土地、房屋供应减少。但在短期因素之外，还有对人们的经济决策构成稳定影响的长期因素，且上述短期因素本身也是由长期因素所决定的。这个长期因素就是目前的城市房地产开发模式。
大陆城市土地、房屋供应模式模仿自香港，最早的模仿者正是深圳，因而深圳房价上演如此行情，并非偶然。这种模式的基本特征是政府垄断土地供应，房地产开发商垄断商品房供应。而政府对土地的垄断又是人们形成房价将会长期快速上涨的心理基础。由于政府是土地的垄断者，所以人们预期，政府即使握有大量土地，也必然会操纵土地供应量，人为减少供应，以维持地价持续快速上涨的趋势，因为这符合政府利益。也因此，人们预期政府不可能对个人合作建房打开大门，不可能打破开发商的垄断地位，也不会认真查处开发商操纵价格的行为。
因此，目前政府所维持的城市房屋供应模式，内在地具有推动价格快速上涨的机制，在这个市场上，从政府到开发商，到购房者，人人都是投机者。因此，供给永远大大地滞后于需求，除非到泡沫破裂之时。
政府真想抑制价格疯狂上涨的势头吗？那治本之策就是改变土地、房屋的双重垄断格局，打破土地的城乡分割局面，承认农民个人或者合作开发面向城市居民的商品房的自然权利。土地、人口在城乡之间双向自由流动，将会为城市居民住房的土地供应打开无限空间，从而打破人们对于城市土地的迷信，打破人们对城市房屋价格将会持续快速上涨的预期。让农民充分享有土地权利，让城市居民充分享有选择居住地的自由，将在很大程度上消解城市房地产市场非理性繁荣的基础。
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